11 七月

加拿大自建独立屋全过程(三)

阅读量:5  


转载文章

三、建筑设计(续)

在上期《加拿大自建独立房全过程(二)》里,我介绍了建筑勘测员和建筑设计师的工作,也介绍了自己寻找建筑设计师的“艰难”历程。我看了看写作的日子,距今已经一年多了,时光飞逝如电!

还是接着讲故事吧。在与Oakville 的一个较大房产建筑公司沟通的过程中,都已经进入到签建筑合同的过程了,却发现他只负责管理工程,一些建筑安全责任(liability )仍然在屋主这边。这件事令我十分纠结,勇于承担责任吧,自己快50岁才来加拿大,英文好极都有限;让儿子上吧,又怕万一有什么闪失,毁了孩子的一生。为了住个好房子,实在不值得冒这么大的风险,看好了房子,买来住是一样的,也贵不了多少,或者还会更便宜。看卖的人卖房的状态,也看自己的运气。没有必要拿自己的前途去赌。(看过有个屋主用尽自己的心血和热情去建房,市场急转直下,他欠了建筑公司的工钱,被人家拍卖。本来叫290万的房子,最后只成交180万,赔钱是肯定的了,反过来说,买的人是不是赚了?)之所以想建一个,主要是为了圆一个小建筑梦,也为了在建房的过程中多学习点知识,作为经纪多一个本领。
与这个建筑商反复的沟通中,时间也不知不觉地从指缝中溜走了。回顾一下,好像是去爱尔兰,英格兰旅游了一下,回来就紧急建立了嘉德置业在Oakville的分行(公司的第五个分行了,为公司的壮大开心!),再就是招收新经纪,不断地买房、卖房、写文章、接受咨询等。日子快乐开心地飞快过着。
去年9月份,和新同事去开拓市场,派发广告,无意中见到一个房子建得不错,于是联系了这个建筑商咨询。见面没想到是个三十多岁的小年轻,但谈吐实在,办事利落。他介绍了一个在哈密尔顿的设计公司。公司在市中心,在交谈了设计理念之后,他说会出平面图,看看我们满意才继续,并约定好3月底要出施工图,开始办理施工许可,因为计划6月开始建房。在等待了一个多月后,接到他的电话,说他们工作量太大,无法按期完成。请我们找别人。有什么办法,终点又回到起点,再一次踏上寻找建筑设计师的历程。
想到建筑商这小伙子不错,就再继续找他推荐吧。这次推荐的是一位只想做建筑设计并远离尘嚣的设计师(为什么这么说?后面的故事会提到)。见面的时候,一个高高的大胡子来了,我简单地问了一下他的简历,就交给儿子去表达我们的期望了。我因为喜欢研究风水,还找了一张八宅明镜的风水方位图给他看,他认真地问了一些问题,还要了那张图带走。临行的时候说要有一个月才能开始设计我们的房子,因为手头还有许多工作要完成。他手头工作多,我们会有信心一些,再说加拿大就这样,我们慢慢等吧。

第一轮设计出来的时候,平面图上半透明地附了一张风水方位图,与我给他的那张略有差异,他是怎么找到的真是个疑问,因为他不仅不会中文,还要分清楚八个方位的风水,也是相当不容易啦,而他居然做到,还将他找出来细心地放到平面图上让我们方便对照,真的是贴心,印象一下好了许多。
我们提出了我们关于房间方面的修改意见,他也同意,不过一直嘟嘟囔囔地说不满意。我们就知道他是个完美主义者。很快圣诞到了,他说要去旅行休息见家人,将不联系我们一个月。我们也由他去,他太有性格,我们就尊重他吧。
过完圣诞就进入2020年啦!2020年发生了太多的事,许多人说只忙着见证了。从中国的新冠爆发到控制,再到国外的爆发的控制,心路历程是漫长的。突然不知道怎样来适应一轮又一轮的改变。这期间,能很快安定下来继续走下去并找对方向的人,在疫情过后,必然是胜利者。这种大洗牌的过程,也是优胜劣汰改变生活方式的过程。
3月初,房市还是比较火热的,许多房子也在抢的状态。和客人看房的过程中,他觉得房子状态不是太好,我跟他说如果他不要,我会要。大家都很熟悉,他笑了,毕竟他的需求和我的需求不一样,他要来出租,而我是用来重建。计划也很完美:我原来准备重建的那个房子可以不建了。因为租金$3800挺不错,房子状态也好,推倒重建可惜了,不如将这个买 下来重建。虽然会损失一些设计费,但将原来的平面设计镜像一下也不会花太多,Surveyor 那边也只完成了一部分,重做会有一些损失,但没有什么是免费的,这点损失我就坦然地接受吧!从另一个方面来看,一是多出来不少租金,二是拥有多一个房子,其增值也是可以想见地比这几千多得多。
写到这里,想到有人问:你加按了三个贷款没到期的房子,罚金花了$15,000,就为了多买两个房,值吗?这里面也有个算帐的问题,和你能看不能看到未来的方向。首先,我自己多买两个房子的佣金要比罚金多;更重要的是,多买的房子的增值远比罚金多得多。加按多出来的贷款是放大投资杠杆的重要工具,许多人看不到这点。加按产生的利息可以优化高收入人群的税务,省下来的税也有不少钱,具体要根据个人的收入进行计算。当然问这个问题的人不知道理解我的算法没有,还是装睡叫不醒,只是来问问,根本没有用心去了解。

买了这个房之后,就开始居家隔离了。房地产由于是基础行业,虽然看房程序复杂起来,但我帮客人买房的步伐依然不减。为在3、4、5月买到房的买家(不仅仅指找我买房的买家,指所有的买家,包括我自己)点赞:勇敢、坚定、有眼光。正如我在文章《最宜居的城市Oakville房市月报(2020-06)》里统计的,6月的同比16.61%、环比13.25的增长啊!我也提到过,从2019年4月卖房后到现在,已经买了三个半房子了,还有点钱,是不是要再买 一个?看贷款来决定吧。之后报批完成就该卖房建房了,打个时间差也是好的。

扯远了,回到建房来。房子Offer成了之后、交接之前,通知了卖家我们交接前的两次看房会是房屋测量师去,我们就不去了。交房前,Survey已做好,建筑师的平面也出来了,于是在立面上开始纠结。

因为车库上的建筑面积不能超过车库的25%,否则车库要算建筑面积,我们的许可面积就超了。为了这一点,建筑师做了个传统的立面,但要在车库上的那部分做个阁楼,不能用,只为了看,价格也不菲。于是否定了这个方案,到底儿子是学图形设计的,点子来得快,说只要建成现代设计,车库上是平顶就能轻易解决这个问题,只是我这个老古董对传统的立面不舍得放弃。娘俩反复讨论,网上搜索,始终不能决定。于是决定开车去看了不少人家的新房的立面,希望能找到一点创意,来解决车库上75%的部分的屋顶如何妥善处理。最终决定半现代半传统来满足两个人的设计理念。拍了张外形图交设计师去处理,自己继续忙买房、卖房的事宜了。

设计师来邮件说他又要去渡假了,是为了清醒一下自己的头脑,回来还不能做我们的设计,因为手头的活还得再工作半个月。我们已经习惯等待的慢生活,所以就随他去了。半个月前,他发了二楼的平面图来,说让我们确认一下,如果满意的话他就继续下一步的工作。我打开一看,吃惊坏了,整个设计全部重新做过,以前我对这里的不满意、对那里的忍受都一扫而光,我们这个3000尺多一点的房子,能设计成这样,我真心的是100%的满意。同时我也被他的敬业精神感动,我们并没有要求他重新设计布局啊!对工作的热爱、责任感和追求完美的精神让他免费做了这么多,这样的人不成功都难。我也深深地理解了他常常休假的原因:毕竟坐在那里冥思苦想不一定有好的结局,每天一杯茶,净下心来回顾过去,想想未来也许是人生最省时、是有效的工作了。

儿子细心,将剪刀梯上下楼的方向换了换,目的是为了在大门口不要看到一点点楼梯。挑空的门厅那边原来是个直线,我喜欢小圆弧,就改了一下发回去。一周后,所有的平面图、立面图都出来了,现代而不失古朴,深黄色的墙面配黑色、灰色墙面,黑色边框的玻璃窗。极喜爱。对它充满爱意和希望。
上面的配图都来自这个房子设计。我在下面做了说明。大家喜欢就看看吧。
下一阶段的工作是应设计师的要求,提供地界内的树木(Arborist)、地面的平整度(Grading)的信息,同时进行的工作还有结构设计(Architectual Drawing)和通风设计(HVAC Drawing),我们下次再聊吧。