12 七月

加拿大自建独立屋全过程(二)

转载文章

二、建筑勘测员和建筑设计师

自5月1日发布《加拿大自建独立屋全过程》后至今两个多月了。在上一篇文章里,我主要介绍了我卖房买地的全过程。今天,我就来介绍寻找建筑勘测员(Surveyor)、建筑设计师(Architect)和建筑商(Builder)的过程。

建房是个漫长的过程,特别是在加拿大这种慢节奏、且充分民主的国家(以后我会讲到为什么民主会影响我们的建房速度)。请大家耐心等待我的更新。


我们先是到网上寻找Oakville当地的建筑勘测员。找了三个让他们分别报价。我们才知道原来Surveyor要做的工作很多,包括:

地形测量(topography):

地形图绘制(Site Plan):

建筑地基布局(Layout):建筑勘测员(Surveyor)会到现场共三次,以确保建筑物在设定的范围内。

水泥钉(Concrete Nail):可选,即用水泥钉标志出物业地界;

物业测量报告(Seveyor’s Real Property Report);以上就是一个

测量证书(Final Grading Certificate)当然,比较三个Seveyor的报价,价格都在6000-7000加币,外加HST,除此之外,三个报价项目的叫法也有不同,或者项目分解方法不同,但几个主要内容都在这里,供大家参考。

有一天正好去万锦那边办事,顺便联系了一个建筑商的朋友,他很热心地介绍了一个华人的Surveyor,让他们公司报了个价,竟然只要$4500外加HST,而且所包含的工作基本相同,于是决定用他们,第二天就签了合同。


顺着这个思路,我们也请建筑商朋友介绍了一个建筑设计师,当即去他的公司看了,也与建筑师谈了谈。他除了问了我们对房子功能的设想外,还向我们呈现了一些他们目前手头的设计,有些还相当地豪,报价也相当的吸引。我们摸摸自己的口袋,第一次建房,不想场面太大,也不想用建筑贷款,确实得经济实惠,可行性高才行。而且我们住在Oakville,西人较多,华人设计思路会不会比较中式而不接地气?于是暂缓签合同,以全方位比较。


记得有一次去看房,喜欢那个房子的设计结构和装修,卖家刚好在家,太太在门口带小孩溜旱冰,由于客人喜欢,就聊了起来,太太说先生是建筑商,建造的房子自己住,现在因为小孩长大了想去好的学区,所以卖房搬家,同时也将卖房的利润变现。我建房的梦想已然久远,于是将她先生的名片要来珍藏好。现在终于可以咨询了。于是约了在哥伦比亚咖啡厅见面。他问了一些对房子功能设想的问题,很快报了个大约的价格给我们,比华人那个公司还少2万,但需要先付1/3的设计款项才开始工作,这点与华人公司相同。于是过了一段时间后,又再和他带来的建筑师见面,这次建筑师事业来的作品只有一个,还非常一般,于是印象大打折扣。

儿子早就盯上了Oakville最大的一个房产建筑公司,坚持要用他们。我觉得自己钱少气短,怕人家店大欺客,所以比较胆怯。儿子一直与他们保持沟通,说免建筑设计费,于是决定去试一试。公司在LAKE SHORE的路上,停车略费周折,公司不大,一个小小的铺面,只有两个女士在那里,门口一个角落里的架子上挂满了设计图纸,墙上是一些他们所建筑的各种风格的房子内外部的图片,接待我们的是个风尘朴朴的壮汉,一看就是从工地上赶过来。谈吐也相当实在,他们祖上三辈都在Oakville做订制建商,期间对我的提出的建筑过程、价格控制、分包商的选用、材料的选用等问题回答都很详细。每一次他介绍一个项目,都会让旁边的两个女士提供图纸或材料,完全是我想像的行事风格。说实在的,我一下子喜欢上了这个公司。于是决定让他们试试平面图的设计,看看能不能准确传达我们的梦想到图纸上。他说需要两周时间,我们就安下心来等待。其它两个设计都需要先交钱,就暂时不再联系了。

过了几天他向我们要了一些我们喜欢的房子外形图,这对我们来说是非常容易的,将好区的房子找出来,选了点电邮发过去,就安心等待了。这期间客人想找投资房,所以少不了去沿Rebacca 一带寻找老旧的平房,一是做囤地,二是期望做成分门出租的投资物业。一个里面乱糟糟的一房急于出售,要价才75万,设了时间去抢Offer。女主人热情地介绍了这个物业,并介绍自己和先生是建筑商,自己这个物业已经得到政府的审批,能加建成2500平方尺的房子,我陪客人所以没有时间长期听下去,等我看完房,儿子拿了个他的名片给我,我想:一个建筑商搞成这样,我也不敢用啊,要么他建的房工程延期,资金链断裂,要么他没有能力做好过程管理,还是不要冒险好。

我和儿子回来分析了一下:目前政府银行系统的压力测试政策,货款能力缩小了大约40%的样子,所以市场资金相当紧张,许多买地建房的人由于资金不够充裕,不能开工。另一方面新建的房子不容易出手,也是大家暂缓建房的原因。这个人估计是资金链断裂而被迫出售原来囤下来的地,断臂出局,我不由得唏嘘,管理好自己的预算是多么重要!人予我取一直都是投资的精髓,所以目前最好的投资就是买一个地大且自己能供得起自己的房子,等市场好的时候卖地给别人赚取利润,或者自建房卖出给别人,两个都能赚钱。

这期间,自己买了准备重建的房子终于颇费周折地交接了。不知道大家还记得不记得上一篇文章《加拿大自建独立屋全过程》提到的那个屋主欠款的Lien?我们自己下的OFFER写得清楚,必须清除这个Lien才能交接,卖家律师工作疏忽,交接时没有作好清除工作,我方律师专业细致,真的很感谢他们。这也是我一直聘请他们的重要大原因。

(自家房子前立面)

交接的前一天,收到儿子选择的大型公司的电话,让去看图纸。心里很是激动,于是如约前往:房子的设计漂亮大方,由于是免费,所以只有一层、二层、地下室的平面和主立面的图纸。第一层10尺高的天花,宽7尺的正门Hall Way 挑空,并伴有天窗设计。宽大开放的厨房,楼梯在车库的后面严密收藏着,办公室也比较安静隐密,并向着后花园,让人在学习工作之余放眼绿色并放松心情。家庭厅对着后院的都是宽大的窗户,让后院的景色尽收眼里。二楼共四房,每间房都设计成套间并伴有走入式衣柜,也有9尺高的天花。洗衣房设在二楼,也给我们带来了许多方便,毕竟衣服被子都是在生活区域里的二楼啊。地下室层高9尺,并伴有走出式地下室,家庭影院设计在靠近后院的一个角落里,机器房则巧妙地安排在了楼梯底下,对正厨房的下面大片区域,则是个开放的空间并设置了酒吧,想像在充满阳光的地下室,喝酒唱歌是多么惬意的事!房子的外型设计也颇具匠心,门廊与飘窗的顶也相互呼应,整个的设计我都非常满意。除了有一点:设计者认为从前门能看到后院的景色是一个优秀的设计,而根据风水的原理,这个设计是个漏财的设计;另外根据八宅明镜的理论,我们的房子车库应该在右边,而我们买的平房车库在左边,不知道建筑许可是不是可以改变?如果可以改变,会多花费多少钱?


另外,这个公司只做工程管理,所有用的小分包商都采用竞标的方式,我们也可以找自己喜欢的厂商参与竞标,让我一下子安心了许多。

本来想着他们说是让看看,图纸预算等资料应该不能拿回家。谁知道人家大方地让我们拿回家,说是长周末(加拿大国庆放假一天)好好想想,再决定是不是向前走。合同的范本也给了一个,我想一个周末应该想不清楚,先慢慢看吧。

前个周末去参加了朋友的退休聚会,朋友介绍了一个小建筑商,于是约了在我们要建的房子见面,看看地形。然后我们又约了看看他以前的设计,发现他的设计非常个性化,我一直在想我建一个比较大众化的房子,也许不合适吧?

周日去见一个做移民的校友,期间聊起建房的事情,她介绍了一个做建筑材料的朋友,做建筑材料的朋友又介绍了一个建筑设计师,大家都是华人,价格谈得也非常简单直接,只是距离很远,我们实在忙不开,等几天市场慢一点,抽个空去见面谈谈吧。

买了准备拆了重建的房子先准备出租一年。因为毕竟申请建筑许可的时间至少也得半年。由于买的时候这个房子已经是两个单元,所以就挂在市场上分租,地面上叫价2300/月,下面单元叫了1500/月,挂出去的第二天,地下的单元来了两个OFFER,一对从渥太华来的年轻小伴侣以1700/月击败本地一个中年人,他们说已经转了钱到我公司,等待钱到帐中。上面的单元也不断有人来看,先不着急慢慢来吧。

感谢一直关注我的朋友。加拿大就是这种速度,我已经是一半中国一半加拿大速度,还是这么慢,哈哈!想想加拿大是什么速度?