12 七月

加拿大自建独立屋全过程

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终于将自己的大房子以165万的价格卖出去啦!可以开始逐步实施自己多年来的梦想—-建一个自己梦想的家园,同时多一个大部分经纪没有的技能:建房经验!

从本期开始,我会将建房的全部过程逐步呈现给大家,保证图文并茂,有兴趣的朋友可以和我们一起来建房啦!

一,卖房买地

由于我们的计划是卖自己的大房再买个小房子拆了重建,所以还是先从卖房谈起吧。其实说这些也是为了让大家从一个侧面了解到卖家的心理活动,以帮助买家对买房过程有个概念。

2019年3月底准备将房子挂出去卖的时候,还是纠结了一阵的。是挂高到173.9万等别人来砍呢?还是挂个老实价,不要降太多卖出去?周边的房子参考价就是170万左右。由于急着实现建房的梦想,我们觉得挂实在点看得人多,容易卖出去,于是挂了168.8万,心理价位168万出售。

才将要卖的房子挂出去没几天,就有经纪问多少钱肯卖。于是以实相告168万,对方经纪也非常专业,知道这个价格确实是市场价,就问:给一个没有条件的Offer能不能165成交?考虑再三,我觉得160多万的房子价格差3万,连2%都不到,想起2018年挂牌虽然卖了172万,对方却以拿不到贷款为由一走了之。后来市场开始清淡走低,一年都没卖出去的现实,就答应了。对方于是约了验房师先验房,在验证房子没有大问题后出了个没条件的OFFER过来,165万,交接时间4月底,仅有不到一个月的时间,确实有点时间紧迫,我想自己应该能应对,也就答应了。对方还恳请有几个小问题让我修复一下(按照常规,无条件的Offer卖方是不作任何修理和质量保障的),考虑到对方非常诚意,我们也就答应了。这个房子现在已经交接,这也是我为什么最近没有文章的原因:忙着搬家和买大地的小房子。

在等待交接的过程中,除了照顾买房的客人,空闲时忙着整理打包,最重要的就是寻找合适的房源来买下来准备建房啦。

这期间真是将奥克维尔翻了一个底朝天,除了区域排除,价格也不能太高,否则是买得起建不起。我们就一个个来说吧。

先是在Bronte 港口的附近寻找。看过我微信公众号文章《投资理念与投资实践漫谈》的朋友都知道:2018年9月我在Bronte 港口附近买了一个房子,成交价88.6万,分租两个家庭,租金$3750,是准备下一个重建的房子,也是我的养老居所。现在准备建的是儿子的房子,所以希望儿子能住得近一点。这附近看上了三个:一个地67.98 x 150,卖方经纪注明有Easement ,我们都知道有Easement 可能会影响建房,通常会要求地基距离这个Easement 不得少于10英尺,急于知道是什么性质的Easement ,于是驱车去Oakville Town Hall,将地址告诉他们,他们说有20尺宽的Easement在地块的左侧,这样就得减掉30尺不能有建筑物,面宽不够,重建的房子会非常细长,所以放弃。这个房子不断地有条件卖出又不断地回到市场,估计是有人下了OFFER才发现有这个问题又打退堂鼓的。我们没有下Offer就搞清楚了,省了自己和别人许多麻烦,也是专业细心的一种体现吧。

第二个地块62 x 117,虽然面宽不错,对我们来说略显浅了点。于是决定策略:便宜就买,不行就算。查过这个物业的法律描述,上面说有S/T的一个号码,于是付钱请律师查询到底是什么,律师查到了是后院有Bell的电话线经过,觉得对建房没有影响,就下了个OFFER过去,谈崩。我对对方经纪说双方冷静一段时间后再谈。等了几天再问对方经纪,卖方期望值再度调高并高出市场价约5万,于是谈崩。现在这个物业仍然在市场上。

这时又想起这附近去年挂牌的一个物业地6 0 x 171没有卖出去,会不会肯卖。于是写信一封送到人家门口 ,留下联系方式。对方很快回信了,约好去看看,于是前往,想对人家公平合理,于是带了周边成交的房子的LISTING过去,并且将周边现有的房源也发给他了。双方经过几个回合的交流,卖家认为市场价还没有到他的心理价位,他决定等。

纵观这个区,再也没有我们的目标,于是开始考虑其它区域。

这时,一个Third与Bridge 交界的地块67 x 112.5的平房挂盘了,于是立即驱车去看。去的时候已经有三伙人同时在,其中一个经纪对他的客人说他已经收到通知有登记Offer了,我微笑了一下,我也收到啊。看完后考虑再三:这块地够宽,但深度略显不够,后院有Bell 的设施不影响建房,有登记Offer需要抢,不知道价格会去到多少,而且这个离3线那么近,会不会有点吵?机会总是在犹豫中错过,当天晚上人家的Offer谈成,没有条件,与叫价只相差几千加元,只得唏嘘。房子不完美,价格上已有体现,相对价格来说已经是很不错了。好东西还是有人懂得的,手快有,手慢无,下次一定要接受教训!

这个房子失手后,我们再翻了一次 Oakville的Listing,没有我们想要的。二天之后,每天清晨过一遍新上市的房源的习惯让我看到一个降价的、而且地块比较大的房子在Eastlake,虽然价格超过了我们的预算,但72 x 125的地块,并背向公园还是相当吸引。于是粗略看了一下房子(其实装修好坏不重要,主要是去看地块是否平整,方正,周边的情况),强烈感觉重建可惜了,而且令我们感到奇怪的是:周边都是年代久远的小 房子,而不远处全是大豪宅。想起来这个Listing曾经说明物业处在自然保护区内,所以当晚回来下了Offer并只带了一个条件:满足重建3000SQFT及以上房子的需求。对方很快签回来接受的Offer。第二天就忙着驱车去荷顿自然保护局搞清楚,原来这个房子处于一个Creek 的泄洪区,根据它目前的状况,最多只能建所有居住区域(包括地下室)3000SQFT的房子,算下来,地上大约只有2000SQFT,明显不能满足我们的需求。我们虽然还没有交押金,对方还是要求我们签一个文件解除合约,没什么好说的,签完了事。这个房子最后再降10万并以不到100万成交,相信买家是个小家庭,并看中了OT学区而行动的。我认为100万不到是一个好价格。所以买房需求不同,就会有不同的选择,房子本质上没有好坏之分,再差的房子价格合适就有人买。不能脱离价格去谈一个房子的好坏。


这之后,再翻了一遍OAKVILLE的LISTING,并将购买价提高到了140万。终于找到了一个地块80 x 143 的房子,离Oakville 最大的湖滨公园Coronation Park只有5百米远。旁边一个豪宅离公园约1KM,地块95 x 118。建筑面积4300平尺的叫价335万(330成交,这是后话)。计算了一下我们如果买了以后建成他那个样子,大约费用是110至130万的样子,买地预算130,最多要260万才能建成。而我们要实施这个计划,至少要卖两个投资房。我们的投资房全是正现金流,很难割舍。另外一下原因是首次建房自住,不想风险太大,费用太高。虽然觉得买这块地有困难,我们也没有少做前期工作,请律师查过后院边界有Bell的电话线和电力电缆,不影响建房。正犹豫要不要买,对方来了电话,说他们收到了一个Offer正在谈,于是顺其自然放弃。这个房子最终没有卖成,仍然在市场上。

有一个靠近MORDEN的做好了建筑设计图并有建筑许可的物业,设定了递Offer时间。我们考虑已经有建筑许可,我们就没有经历建房全过程,而且人家的建筑设计是不是符合我们的理想也不一定,让对方经纪发个图纸过来看,对方经纪也一直没发,就作罢了。做经纪这么不主动,怎样帮客人卖房子?即使客人暂时不明白市场情况,也应该努力讲清楚,讲不清楚就花时间等客人明白,被不理解的客人炒了是另外一回事(费话一两句:经纪的水平和经验会影响大约1%左右的价格,主要还是卖家的心理价位不能太高,并能根据经纪的建议及时调整。请跟从经纪一起分析市场价格并合理定位,那种卖不出去一味责怪经纪是不可取的)经纪当值就应该尽好责任。

有天中午正在和儿子讨论市场的走向,又说起我们卖了房子还没有买到地块建房,会不会市场走高后,被甩下的忧虑。两个人就决定再一鼓作气翻多一次LISTING,而且是Toronto Real Estate  Board、The Oakville, Milton and District Real Estate Board、REALTORS® Association Of Hamilton-Burlington三个Board一起找(说明一下,我们加入了共三个Board,以便第一时间获得西部地区的所有咨讯,由于卖家与经纪的亲属、朋友关系,有时候哈密尔顿的经纪会帮Oakville的客户挂盘,但却没有将信息转到当地的系统中或者没有及时转过来,所以当地的系统看不到信息。我们这样虽然多花点钱,但却可以获得第一手资料,这也是我们团队的优势之一)。

儿子叫了一声好物业,就将地址发给我了,我一看,是一个四线与Rebecca交界处叫价90万的房子,地块60*130的方正地块,没有任何公司的地役使用权,只有一个Lien在上面。后面是一条蜿蜒的小溪。于是一边请律师查询那个Lien具体是什么,一边约了看房。去了一看,周边有几个在建房,并没有象我想像的那样前高后低,而是一个平整的地块,房子本身状况不错,有分门出租的两个单元,正好翻建前还可以产生一点租金。后院没有围墙,后院对着的女主人正在看书,见到我们礼貌地打招呼,让我们对这个区域多了一份好感。看完房回来,律师的查询文件已到,原来50年代有一个建筑欠款,于是决定下Offer,加了个条件交接时必须清除这个欠款。虽然有点多余,一般交接时律师都会清除这些债务问题的,但本着油多不坏菜的朴实理论,还是加了上去,去除了贷款和验房条件,出了个88万的Offer,对方很快接受了,Offer就成了。上个图先想像一下我们的新居。

房子买好等交接的过程中,卖出的房子顺利交接,我们也顺利搬到了我2016年买入的一个地块62 x 190的1300平尺的小平房里。与儿子暂时屈居一下,老虎向前一纵也要后蹲一下,就算是这个过程吧。