11 七月

向巴菲特学习地产投资

转载王红雨作品

我知道巴菲特不投资房地产,他自己住的房子也很简朴,但是他运营伯克希尔哈撒韦公司的方法,值得所有地产投资者学习。最近“泽平宏观”公众号有一篇文章《解码伯克希尔:股神之道》历数了伯克希尔股票价格是怎么从19元钱涨到30万元的,你没看错,是一股30万元,想请巴菲特老爷爷给理财,至少买一股吧,真是高攀不起啊。我要是早知道任泽平会写出这么一篇调研文章,就不费劲去读那些研究巴菲特的书了。不过,如果不读那些书也不知道这篇调研文章有多么珍贵,推荐大家找来读读。


 

196419元的股价,买100股,成本1900元,今天市值3000万元了。什么地产投资也不可能达到这个收益。所以啊,得虚心向巴菲特学习,看看人家到底是怎么获得如此高的投资回报的。

 

01 国运与人品

 

巴菲特是30后,11岁时第一次买股票,那时候还没解放呢,美帝的国运也不清晰。股市那时已经是资本主义发动机了,但功能还不稳定,发动机坏了的时候,造成过大萧条。1914年之前是资本主义的美好时代,第一次世界大战让欧洲知道了战争的残酷,战胜国拼命要压制战败的德国,出现了发展不均衡,而红色苏联却表现出了勃勃生机。美国在一战之后没有走到世界的经济舞台中央,国际贸易还是用英镑结算。两次大战之间,美苏发展的最猛。二战机器转动起来之后,刺激了军工生产,美国在珍珠港事件之前是隔岸观火,忙着发战争财。美国被卷入之后,参与得比较彻底,政治、军事、经济上大获全胜,在战后走到了世界经济舞台的中央,作为最大的债权国,美元顺理成章地上位成功,取代英镑,成为国际贸易清算货币。1945年至今,全世界在原子武器的震慑下再也没发生过大规模战争,全球只剩下一个竞技场:经济发展和财富积累。武士,勇士,谋士,失去了舞台,财富大咖出现在了镁光灯之下。连喜欢内斗的中国人都放弃了阶级斗争,皈依到了全球统一宗教——“视金钱如父母”。


资本主义从1876年开始经历了商品资本主义,贸易资本主义和金融资本主义三个阶段。巴菲特的投资生涯起步于贸易资本主义年代,商品经济已经完全取代自然经济,帝国主义开始衰落,殖民地纷纷独立,国家数量突然多了起来,这个世界终于明白了,大家需要的不是世界大战,而是世界分工,世界贸易从此走上了“人人为我,我为人人”的peaceful发展之路。巴菲特投资的理念是:投资能看得见收益的资产,所以早年收购了做纺织品的伯克希尔哈撒韦公司,一个商品资本主义年代的产物。后来发现不对劲,纺织品在进入金融资本主义阶段之后落后了两个时代,于是巴菲特就用这家公司的壳资源开始投资代表着现代金融基础的保险业了。利用保险业的浮存金作为资金来源,挑选优质上市公司,建立起价值投资框架,长期投资有护城河的行业领先企业。从1953年艾森豪威尔总统提倡消费主义以来,美国人民一直不改初衷,热心消费,有钱要购物,没钱用信用卡也要buy。巴菲特投资的股票在中,消费品生产企业最多。只要美国人爱花钱的毛病一天不改,估计巴菲特就继续重仓消费股,他投资苹果公司看中的不是科技,而是消费。随着资产的不断扩大,伯克希尔哈撒韦公司不仅通过购买股票持有优质资产,而且参与了企业并购。如今,伯克希尔哈撒韦公司已经发展成世界排名第12的综合企业。踩住国运的点儿,比找风口靠谱多了。


进入上个世纪90年代之后,伯克希尔哈撒韦公司仅靠买股票发展不动了。于是开始了企业并购。并购这件事儿有个条件:人品和德行必须好,否则会被当成门口的野蛮人给踢出去。巴菲特靠人品,比竞争对手少出价2000万也能收购好企业。练就这个人品不是一朝一夕的功夫。那些靠垃圾债券并购的小把戏,巴菲特从来不用,所以也从来没有遭受过米尔肯式的灭顶之灾。信用这东西,人和人之间从来没有过,企业之间就更不可能有了。信用,名声,信誉,都是靠长期的重复博弈建立起来的,一槌子买卖的事儿,谁都会,可考虑到长期博弈的好处,建立信誉还是值得的。旅游胜地卖纪念品的商家,知道你这辈子都不一定来第二次,基本上都是采取一次博弈的方式,宰一个算一个,如果游客多,够宰,何必讲人品呢?长期投资,长期博弈就不一样了,要为重复博弈做个好人。


巴菲特给地产投资者的启发:

塞浦路斯,曾想把自己打扮成瑞士,吸引了很多俄国大亨去存钱。这些俄国人的存款后来被转成银行的股本金了。存钱都能存成股东,全世界也就塞浦路斯了。后来这个国家开始捆绑销售护照和房地产。听说中国人还真有人敢去买,把自己的投资与塞浦路斯的国运绑在一起,这口味也不是一般的重啊。


加拿大出生于贸易资本主义时期,没经历过自然经济向商品经济的转变,连革命都没闹过。政府在二战中发了点儿财之后把福利提得高高的,让后来的移民从高起点开始新生活。高福利,最大的好处是消除了穷人造反的可能性,纳税人花钱买太平,值啊,穷人富人和光同尘,一片祥和。每年20多万的新移民,有11.5万涌入大多伦多,需要5万套房子,但每年只能建好3-4万套,这种情况持续10年了。投资多伦多地产,是踩着国运,垫着市运,10年房价也就翻一倍吧,虽然和巴菲特没法比,小富即安足够了。


人品在地产投资中也至关重要。用现金买房子投资,10年翻一倍,投资回报率100%,如果贷款80%,投资回报率500%。银行借不借钱给你投资,就看人品了:交税够不够多,交少了银行就认为你没有还款能力,也没有对社会安定团结作贡献,不行;信用记录好不好,以前借钱有没有按时还,有不良信用记录,不行;借款用途有没有欺瞒银行,承诺借到钱买房投资,租给一个家庭,你租给10个家庭了,再回来找银行加按,没门。人品不是救心丸,救不了命;是保健品,不需要的时候要常吃。


仅靠国运和做个好人就能投资得像巴菲特似的?开玩笑。巴菲特的投资有两个大杀器:杠杆和复利,一个用在资金来源上,一个用在资金运用上。我们一个一个说。

 

02 资金来自负债

 

巴菲特是不用保证金/margin 帐户投资的。用保证金投资证券的意思是,投资人出10万,作为保证金/margin,证券行加杠杆5倍,把投资款变成50万了,如果证券市价下跌20%,保证金亏光了,投资人要么追加投资,要么斩仓止损离场。有投资人说自己不知道什么是margin,是证券行给加的,自己不应该为亏损负责,这种说法难以置信,自己只拿出10万,投资款变成50万了,自己不知道?


巴菲特没有把杠杆加在股市里面,而是加在了股市外面。他很早就开始涉足保险领域,特别是财险和再保险。我们交的保费,包括房屋,汽车保费,对于保险公司来说是“浮存金”,我们索赔的时候,保险公司才会赔付。缴保费和赔付之间的这段时间,保险公司是可以运用浮存金投资的。从伯克希尔公司年报中的资金来源上看,保险浮存金是第二大资金来源。保险公司出色的运营给了巴菲特源源不断的资金。这些资金其实是向投保人借的,但不需要付利息,而且如果保险公司处于赢利状态的话,这笔钱的利息就是负的。伯克希尔哈撒韦公司过去41年保险浮存金的实际成本是-2.1%2018年浮存金总额1227亿。巴菲特的头号投资大杀器是:拥有全世界最大的一条资金杠杆,而且是自产的杠杆,因为运营得法,所以成本是负的。这个武器,已经不是秘密了。有人在中国试着玩过,结果很惨:用保险公司浮存金偷袭王石,最后输在人品上了,不仅被定义为门口的野蛮人,还被判处在保险业禁足。


任泽平调研文章中大篇幅介绍了巴菲特旗下保险公司的运营情况。其实,用《薛兆丰经济学讲义》来理解保险业最透彻:保险公司赚的是市场细分的钱,越是量身定做的保险,保费越贵,伯克希尔在这方面做得最好。另外,巴菲特的财险公司不使用昂贵的保险经纪做分销渠道,也是一个致胜的优势。


 

巴菲特给地产投资者的启发:

资金来源,可以来自负债,但负债最好是场外负债,负债的成本越低越好。《穷爸爸富爸爸》作者有句名言:不要储蓄,要投资。很多人不明白,不储蓄怎么投资。原理就是借钱投资,只要收益大于资金成本,“借来的储蓄”,一样可以投资。普通人没有能力搞来巴菲特手里这么大的杠杆,也没有可能拿到负利率的杠杆,因此收益也没法和巴菲特相比,但这并不妨碍我们寻求杠杆的帮助。房贷,就是普通人可以拿到的杠杆,而且利率低于所有其他类型的个人贷款。如果地产投资的回报高于借贷成本,就值得一试。场外杠杆,这个概念非常重要,翻译成房贷术语就是,杠杆要加在投资房上,而不是自住房,让租客来承担债务。


 

03 从不分红的复利魔术

 

第二大资金来源是保险浮存金,那第一大资金来源是什么呢?伯克希尔公司年报显示,第一大资金来源是未分配利润。

致富,就两个工具,一个是杠杆,一个是复利。未分配利润用于再投资,就是复利的力量。关于复利,有个72法则,即,72 除以投资回报率,等于多少年本金翻倍。如果投资回报率是7.2%,收益不断用于再投资而不取出,10年本金翻倍。


伯克希尔哈撒韦公司的投资人,都是不需要分红的,所以才能利滚利。对投资人的预期管理是非常重要的,如果是要求当期收入的投资人,不适合巴菲特的投资方式。巴菲特的做法是,先找到不需要当期收入的投资人,再通过伯克希尔公司拦住的当期收入。怎么操作的呢?举个例子,伯克希尔投资了可口可乐和Costco,每年将可口可乐和Costco分配的股息扣在伯克希尔公司里,并用于再投资,伯克希尔交纳公司所得税,但不分配给伯克希尔的股东,这样做就避免了过早分配利润,重复征税。19元一股涨到30万元一股,就是长期憋住当期收入,不上税,而且用于再投资的结果。


投资和投机的区别,有很多种说法,我最喜欢《客户的游艇在哪里》一书对投资和投机区别的定义:想用小钱儿赚大钱儿的投资,投着投着早晚变成投机;大钱以保值为目的的投资才能取得理想的投资效果。有人希望理财顾问能把5位数的投资短时间给理成6位数,买房子做首付,结果被理成4位数了。想用复利作为投资工具,要有两个条件:没有当期收入;长期不能动用本金。巴菲特投资的秘诀之一,就是不给股东分红,因为只有这样才能让复利发挥效用,他一生的工作其实就忙活一件事儿:精心呵护复利这台机器的运转,让获利不断再投入、再投资,不取鹅蛋,把会下蛋的鹅养肥。



 

巴菲特给地产投资者的启发:

有人在投资房地产的时候,要买到有现金流的物业,结果房子选在山沟里了。要想在房地产投资中获利,道理也一样:没有当期收入,长期持有。以多伦多的北约克的CONDO为例,首付30%就有现金流,首付20%每月要贴钱,同样一个房子,首付20%与首付30%相比,是个更失败的投资吗?正好相反。如果银行批准贷款比例是房价的80%,你首付20%即可,你还偏要付30%首付吗?暂时少支付的10%首付,以后分期付款罢了。如果不明白“投资,是给未来的自己一个礼物”这个道理,追求当期分红或租金收入,无论是股票还是地产投资,都做不好。如果当期收入不够支出,不是投资的问题,是自己赚钱太少了。投资不是为了补充当期收入的,是给未来的自己准备的一份礼物。退休之后,才需要当期收入,因为那个时候税率最低。地产投资者这辈子也就忙活一件事儿:精心维护杠杆这台机器的运转,不断加按/refinance,保持杠杆的长度,充分利用银行的钱投资,提高自有资金的运用效率。


 

04 价值投资的力量

 

资金成本再低,投资错了资产,也不可能有好的回报。巴菲特从老师格雷厄姆那里学来了价值投资,并在一生中不断完善这一投资哲学,在选择资产时坚持:1.通过分析目标公司的财务状况,了解盈利模式,找到有竞争优势护城河的公司;2.考察管理层的操守能否放心地把女儿嫁给他; 3.在一个好公司躺在手术台的时候低价买入; 4.专心于比赛,不看记分牌,不为市场波动干扰; 5.集中投资,重仓心怡的公司; 6. 不是适合长期持有的股票,一分钟都不持有,一旦选定长期持有;7. 拒绝申购新股。


巴菲特给地产投资者的启发:

巴菲特重仓的股票中金融类企业占48%,消费类占11%,这两类行业几乎占了投资组合的60%。前面我们说了目前是金融资本主义,此前是贸易资本主义。美国的金融业是全球霸主,美元是全球贸易的结算货币,巴菲特牢牢抓着代表国运的两个行业,从中找出有护城河的企业投资。对于地产投资,我们就要找到全世界最安全的城市,张开双臂欢迎包括难民在内的全世界人民的城市,金融业发达的城市,土地供应量有限的城市,面向高科技的城市,吸引留学生的城市,吸引跨国公司的城市你仔细找找,这样的城市,就是房价要涨的城市,与其他城市相比有护城河的城市。多伦多就是这样万里挑一的城市。


巴菲特的集中投资思想,与现在主流的投资建议不一致。差别就是,巴菲特能读懂财务报告,敢集中投资。普通投资者自己不研究公司报表,只听股市评书表演艺术家分析,也就只能分散投资了。房地产投资属于集中投资,首付款动辄6位数,够集中了吧,所以才需要谨慎又谨慎。

一线城市房价躺在手术台上的时候不多,而这种时候,反而没人敢买。多伦多的房价,正在从手术台上翻身下来,恢复正常。



巴菲特持有华盛顿邮报的股票40年,持有可口可乐和富国银行的股票超过20年,可口可乐从1998200810年间股票价格就没涨,巴菲特依然持有。有人买了房子3年就想卖,卖了之后不是立刻上税吗?其实房地产投资的退出,只需要看利率是否高于投资回报率,利率涨到高于投资回报率的时候就卖出,否则,死都不卖。需要现金就加按投资房,不卖房也能退出投资的本金,房地产也有很强的流动性,关键是能否符合加按投资房的贷款条件。


很多房地产投资者收获颇丰,其实是无心插柳地暗合了巴菲特的股票投资哲学:价值投资,集中投资,长期持有,使用杠杆获得资金来源。