15 八月

房价涨这么高还能买吗?

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“房产是最简单稳妥的投资品种,我们一定要买!什么时候买?买哪儿?买什么?怎样在房产投资中保持胜利果实?又如何发展壮大?关注我,我会用自己的实践经验告诉你!



前言

在上周的文章《房价涨这么高还能买吗?–想未来》中,我摘录了王红雨老师的理论,强调了在未来要特别注重以下六点:
1)大规模的QE(类QE)引起了投资范式转换,借钱投资与攒钱投资发生了逆转;
2)长期低利率时代来临;
3)房产是各国中产家庭的第一资产,加拿大76%的家庭资产沉淀在房产中,要积极建立以房产为核心的资产包;
4)房价增长会不会导致恶性债务,因为房产也是实体经济的一部分;
5)银行放贷资金不会因为提高准备金比例而减少;
6)从王红雨老师的贷款经验来看,不会再发生2017年的情况;
在当前大规模QE的情况下,不会用房产投资来对冲货币贬值的趋势,最终会被时代远远甩在后面。这不是危言耸听,而是现实。我们不应该心存侥幸,而是理性地面对现实。
这一期是《房价涨这么高还能买吗?》的最后一期看现在。说到看现在,我不想来一套空洞的说教,用数据说话一向公众号的特色。这次我就用从去年7月至今年7月多伦多地产局的录得的数据来说明一下:在过去一年里,多伦多市区中心与周边地区各种类型的房屋价格及销售量的变化。在文章的最后,我会结合自己作为地产经纪,在前线获得的第一手资料,和大家一起看看现在的房产走势。

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多伦多地产局数据

多伦多地产局(TRREB)每月初会发布一个Market Watch,将上个月的平均成交价、成交量做个统计,并列表分析各种类型的房屋的同比。

我今天就换个分析角度,比较一下环比,并对市中心地区和周边地区的各种房屋类型分别对比。


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数据分类统计


一、价格数据统计表
1)  平均房价与独立屋对比


2)  平均房价与半独立屋对比


3)  平均房价与联排对比


4) 平均房价与公寓对比


、销售量数据统计表
各类户型销售量对比及环比。



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数据分析及图表

一、各类房型价格分析
我们先来看看各类房屋类型的价格曲线
独立屋价格    416地区   VS  905 地区
从图中我们可以清晰地看到:不论是多伦多市中心(以下简称416地区)还是多伦多周边地区(以下简称905地区),独立屋的价格是高于所有类型的平均价的,而416地区的独立屋价格高于905地区,这和城区中土地的珍贵相关。但是从两条曲线的陡度来看,905地区的大一些,这和疫情期间人们向往更大的空间,并从中心向边缘扩散有关。
半独立屋价格   416地区   VS  905 地区

从图中我们可以清晰地看到:416地区的半独立价格高于所有类型的平均价,而905地区半独立屋的价格低于所有类型的平均价,这和城区中土地的珍贵相关。但是从两条曲线的陡度来看,905地区的大一些。416地区在2月份环比升幅最大,而905地区提前在1月份升幅达到最大。

联排价格  416地区   VS  905 地区

从图中我们可以清晰地看到:416地区、905地区的联排价格都低于各类房屋的平均价,由此可以推断,总体来说独立屋的比重在整个地区非常大。从两条曲线的陡度来看,905地区的大一些416地区在2月份环比升幅最大,而905地区提前在1月份升幅达到最大,并有接近416地区的趋势。


公寓价格  416地区   VS  905 地区


从图中我们可以清晰地看到:416地区、905地区的公寓价格都低于各类房屋的平均价。毕竟小户型的公寓比重不小。从图中可以看出,2020年8月416地区的Condo突然大升,并在2021年3月与905地区的公寓背道而驰。总体来说公寓的走势相对其它类型的房屋走势平缓,特别是416地区,受疫情影响较大。
各种类型房屋价格变化:416地区   VS  905 地区

我做了个从2020年7月到2021年7月各种类型房屋416地区与905地区的上升幅度对比,见上图。
从图中我们可以看到:综合平均增长12.56%,独立屋416地区增长6.01%,905地区增长26.96%;半独立屋416 地区增长2.10%,905 地区增长21.73%;联排416 地区增长4.82%,905地区增长19.38%;公寓416地区增长4.83%,905地区增长11.85%。
在过去的一年里,低密度是主流,包括人口低密度和房屋低密度。人口低密度的趋势从905地区所有房屋类型的升幅大于416地区的升幅看出;而房屋的低密度可以从独立屋上升幅度高于公寓的上升幅度看出。
随着疫情的好转,房屋的走向何去何从?一方面迁移的人群并不是那么容易回去,一方面远郊也确实不如城区交通方便;一方面人们的生活、工作方式开始发生转变,一方面转变需要时间,城区还能不能回复到疫情前的热闹与繁华?预测416地区的好转需要时间,让我们拭目以待!

不管热点在哪里,我们可以坚信:随着QE的实施,投资的范式已经发生转变,长期低利率的时代已经来临,及时调整自己的投资思路才是明智之举!

二、各类房型成交量分析
从去年7月到现在,综合房价上升12.56%,主要靠905地区拉动。在这个前提下,416地区和905地区除了公寓的成交量上升,其它均为下降,最高达27.81%,我们可以这样理解:价升量跌,市场上升动力明显。当然,公寓成交量上升与新投入的公寓有关,但其量大而价格上升不强,可能会有疲软走势。闲话不多说,上图:
独立屋成交 416地区   VS  905 地区
从图中我们可以看出,416地区的销售平缓,一方面说明销售不活跃,另一方面也是由于416地区的独立占比小的原因。905地区销售曲线与综合销售曲线吻合,说明了905 地区独立屋的主导地位。
半独立屋成交 416地区   VS  905 地区
从图中可以看出,半独立与独立两个地区的走势相近。905地区销售曲线综合销售曲线吻合说明了905 地区半独立屋与416 地区相比主导地位。

联排成交 416地区   VS  905 地区
图中可以看出,联排与半独立、独立两个地区的走势相近905地区销售曲线综合销售曲线吻合说明了905 地区的联排与416 地区相比主导地位。
公寓成交 416地区   VS  905 地区
从图中可以看出,两个地区除了成交量不同,走势还是相近的。相信一方面是由于疫情416地区公寓销售缓慢,一方面905地区的销售增长综合作用的结果。
各种类型房屋销售增长:416地区   VS  905 地区


从图中我们可以看到:综合销量平均下降15.35%,独立屋416地区下降22.87%,905地区下降27.81%;半独立屋416 地区下降25.27%,905 地区下降15.23%;联排416 地区下降6.36%,905地区下降9.12%;公寓416地区增长3.97%,905地区增长16.89%。
从成交量的变化来看,市场惜售心理明显。下面我就以自己在房产前线的感受谈一谈当前的市场。

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当前房产市场动态

7月市场相对平淡,进入8月的第二周,市场宛然热了起来,仍然是低密度中低价的房屋为主。一如我在文章最宜居的城市Oakville房市月报(2021-07)》所说,热点转移到低价低密度小户型,这点我在最宜居的城市Oakville房市月报(2021-06)里的本月总结也说过:本月热点趋向中低价低密度的房屋,包括无管理费的小型独立屋、Link、半独立屋,有管理费类型也趋向低密度的联排。对空间的追求依然是目前的主旋律 。我也在文章中说过:投资宜选择中低价房屋,一是租售比好,二是上涨空间可期。出租出售都比较容易。
上周几个价格合理,在市场超过10天的房子,还没等我的客人回过神来,就被别人抢走了。客人问我为啥?我除了解释市场转热外,还笑说:“瘦田没人耕,耕开有人争”。事实也是如此啊,不少人持币待购,买房比选媳妇还严格,虽然满意度有80%,却总是不下手。可是等到别人下手时,自己又患得患失,赶紧跑过去和别人抢。抢到了,大部分情况下价格就高了,抢不到就凭添遗憾,这本来是自己的囊中之物嘛 !
从我目前了解到的情况来看,持币待购的投资者不在少数(我自己也在其中之列),而且大多数都是中低价的预算,这些是本地的居民。最近开放程度加大,已有新移民提前登录(为了孩子赶上开学季),相信随着9月6日的开放力度,更多新移民会涌进来。房价或可向中高价移动:一是新移民的贷款相对容易,一是随着中低价房屋价格的上升,中高价必然被推动。
目前市场的房源仍然比较少。原因是多方面的,一是还在假期,二是卖家惜售。售的心理很容易理解,毕竟卖了房去哪困扰着许多卖家。远的地方也涨了不少,而且交通、工作、生活都有不便之处。所以我们在市场上寻找房源的时候,总是感觉可选择性太少,没有自己可心可意的房子,但是如果不及时下手,一转眼房价又上去了,让人纠结,更让人需要看清形势,当机立断。


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《房价涨这么高还能买吗?》文章总结
在这篇系列文章里,我分了三个部分四篇文章来编写,有兴趣的朋友可以点文章名字链接详细阅读:房价涨这么高还能买吗?–忆过去(1)》房价涨这么高还能买吗?–忆过去(2)、房价涨这么高还能买吗?–未来》和当前这篇文章房价涨这么高还能买吗?–看现在》。
系列文章用数据说明了:过去50年房价平均复合增长7.15%,高于CPI的增长3.96%,再加上贷款杠杆的作用,毛收益达到20%至36%。房价以7.15%的增速,也就是10年翻一番的概念。
为了回复有人总担心这个事件、那个黑天鹅导致房价下跌,我还列举了过去50年的七大事件,并结合过去50年的数据,证明了房价大涨小回的铁律。在所有的投资里,房屋是最简单、风险最小的投资品种。


我自己理论水平不高,在想未来这篇文章里,全面引用了王红雨老师的理论与数据,提醒大家大规模的QE(类QE)引起了投资范式转换,借钱投资与攒钱投资发生了逆转;长期低利率时代来临;房产是各国中产家庭的第一资产,加拿大76%的家庭资产沉淀在房产中,要积极建立以房产为核心的资产包;


既然过去50年房产的收益如此之好,未来由于长期低利率、投资范式的转变应该更好,那现在我们是不是该下手买房?
什么时候买?买房产下手的时间永远是现在。房价会跌是由于市场资金不够充裕,房屋赚大钱永远是加了贷款的杠杆。我就想问一下:等房价下跌的人,你确定房价下跌的时候你能贷到款吗?如果不能,房价跌了与你就没有关系了。
买什么样的房子?我在这里只讨论投资房,自住房考虑的个人因素太多不在此列。投资房一定是买中低价的房屋,受众多,容易出租,灵活多变(指的是投资一个超大的房子与投资多个中小的房子比较)。至于自己能买多少价格的,还是看菜吃饭吧。


买哪里?我个人不会满世界找洼地,而是考虑的是交通、城市发展、人口增长几个因素。太远的管理成本太高,不确定性大。我用一句话来说明:买一个洼地的房子在市场价和买 一个非洼地房价在市场价以下,我会选后者。洼地不涨有不涨的道理,它以后会不会涨是不确定的。买一个低于市场价的房子,买到就是赚到了,为何要去寻找不确定?
想起了巴菲特的一段话:他永远不会拿着左轮枪对着自己的脑袋,不管里面的子弹是1/100机会,也不管赔率有多大,这也是成熟投资人的经验之谈。
如何在房产投资中保持胜利果实?永远不要炒房,永远做好自己的财务规划,永远有裕量资金补充现金流的不足。
如何在房产投资中发展壮大?努力工作,认真报税,奋勇贷款,勇往直前,加按买房。

我把自己实践的成功经验分享给大家,希望能帮到有缘人。
祝福大家在长期低利率时代,利用房产为载体,获得更多的红利!这是我写文章的心愿,是我的因,也希望成为你的果!