8 五月

抢到现在了,下一步该抢什么(五)

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抢到现在了,下一步该抢什么(五)

(紧接上文)

多伦多地产价格已经上涨到均价越过100万,贵吗?很贵了,便宜吗?其实很便宜。10-20年后,我保证现在没有出手投资地产的人,一定会到处找后悔药。

不过,我并不相信所有现在的投资人都会赚到丰厚利润。我相信“投资机遇”的地产投资人会赚到丰盈的,足够安享晚年的财富。

不少分析师一直在强调“地段,地段”,认为只有投资对了地段才会赚到利润。这无可厚非。但是,多伦多的好地段都很贵呀!你想买进Yonge/Bloor的土地吗?先不说能否买得起,还要看有没有人卖给你。

昂贵物业遍布大多众多社区,如果这些房产占据的地段才是我们要投资的目标,那么估计只有富人才能投资了。如何让我们作为中产阶级的普罗大众能够买得起,守得住,赚得到呢?让我们看看地产界比较知名的特朗普是如何干的吧。

“1968年,23岁的特朗普,不愿遵循父亲的老路做低端房产,他瞄准了纽约曼哈顿。二战后的纽约,正处在旧城改造和新区郊区化发展的关键时期,房地产很热,特朗普打算来到这里寻找商机。当时宾州中央铁路旗下在纽约有几家酒店,其中的康莫德酒店危机重重,不仅不盈利,还欠下了一大笔税款。 

这家酒店位于纽约市中心,42号大街和公园大道交汇处,与中央车站相邻,是一个地段绝佳的位置。但当时这家酒店已经破败不堪。特朗普实地考察后,看到这里人流量大,如果改造好,是他立足纽约绝好的机会。但显然,这是冒险的投资,成功的话,便可一鸣惊人,失败也是理所当然,因为这是一处拥有者都急于剥离的烂资产。

特朗普为收购设计了详细的计划。当时籍籍无名的特朗普试图联系凯悦集团高层,与之合作。他亲自给凯悦集团的创始人杰伊·普利兹克(Jay Pritzker)联系,正好普利兹克也有意在纽约开展业务,特朗普便首先获得了凯悦集团的合作协议——特朗普顺利拿下康莫德酒店后,凯悦集团将负责酒店运营。

特朗普拿着酒店最新的设计模型,游说政府方面,并通过媒体宣传康莫德酒店的经营不善,讲明如果政府方不同意减税,很可能导致酒店上百名员工失业和商铺被迫撤资等糟糕情况。

特朗普用他的三寸不烂之舌和利用媒体造势的能耐,最终拿到了政府方面40年的税收减免,这可是有史以来纽约政府开出的最长时限税务减免,为他省去了千万美元成本。

但是在银行方面贷款,特朗普遇到了困难,尽管特朗普将酒店改造后的入住率和盈利说得头头是道,但是银行还是不为所动。最后,康莫德酒店的地理位置帮了特朗普。离酒店只有一公里的公平人寿保险公司,同意贷给特朗普3500万美元,而康莫德酒店对面的鲍里储蓄银行(Bowery Savings Bank)借给了特朗普4500万美元,理由很现实:银行不希望看到自己总部对面的邻居完蛋。

就这样,特朗普相当于空手套白狼,用很低的成本,买下了康莫德酒店。1980年9月,重新装修后的康莫德酒店,更名为“君悦大酒店”(Grand Hyatt:凯悦集团旗下品牌)正式开张,每年毛利润超过3000万美元,特朗普拿到了这家酒店50%的股份。”

读者一定会说,川普的投资跟我们有一毛关系吗?他有一个有钱的父亲,我们只有背后虎视眈眈的借款银行。这个故事其实告诉我们一个非常重要的信息:特朗普虽然看似拿到了一处位置极佳的物业,但是这个物业也可能毁了他的前途。一旦操作失误,带给特朗普的不会是鲜花,将会是贻笑大方的历史包袱。

特朗普看中的不但是一处地段,其实他看中的是一次化腐朽为神奇的机会。这也是我们当下应该最为看重的一个赢利点:

05  在地产价格稳步升高的当下,谁能够看到未来的增值机会,谁就会为自己铺垫一条金光闪烁的退休之路

无论你以前赚进了多少次可观的利润,有时候亏本一次就足以让你以前所有的努力化为泡影。

中产阶级投资地产的初衷无外乎是,利用杠杆的作用,为自己的退休铺平道路。我也一直认为,无论地段多么诱人,其实机会才是最终决定你地产投资成败的关键。而机会对于普通人来讲,不是已经贵得发紫的黄金地段,也不是大众耳熟能详的社区,反而是那些亟待被发掘的,未来极具增值潜力的社区。

大多地区的房价已经非常贵了,还会再贵下去吗?

2017年之后,多伦多市中心的一些地段依旧没有停止抢offer,有些还非常激烈。在大部分社区惶惶不可终日的时候,那些地方竟然在上演抢offer的戏码,这难道不值得我们深思吗?

这说明了一个问题,在大多数人争抢的地段,随着压力测试的实施,价格一路下跌,而这些市中心的地段依然故我,那么这只能说明,这些争抢的地段其价值还没有被彻底挖掘出来;那些价格下跌的地段,其价值其实早就被挖掘干净,剩下的仅仅是炒作了。

这个特别的现象进一步说明了一个问题:寻找价值洼地,而不是避开价格高地市中心直到今天依然非常昂贵,可是还是不缺买家。要不是利息如此之低,不少地方未必涌现购买热潮。价值洼地已经不能仅仅用价格来体现了。

价值洼地现在有了一个特殊的定义:那些现在看起来已经不具备价格优势,但是未来会非常昂贵的社区

多伦多的大趋势需要地产投资人更具备前瞻性的眼光,跟风炒作更需要谨小慎微,稍有不慎就会回到2017年的状态。

“贵”这个词估计会一直跟着我们这一代人一路走下去了。再找便宜的物业,我们只能去非常偏远的小镇去寻找机会了。说实话,没有人口,何来机会?看得懂什么是真贵,什么是超值,这需要我们真的懂地产。

现在买房子动辄百万元,玩砸了再想翻身,真心不容易了。在当下工资不涨,房价疯涨的年代,用积蓄去堵漏洞非常不现实。多伦多市郊的房产普遍在上涨,但是我认为时过境迁之后,有些地区的房价会被回调的。有些社区的房价会继续走高,一直到一个令你咂舌的高价位才会停止。这期间会有曲折,但是趋势是不可逆转的。

看准机会,而不是看准投机是当下所有人的功课。

未完待续……