8 一月

2022年房贷走向预测

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首先提一个问题?为什么2020年到2022年全加拿大房地产都如此火爆?目前普遍的共识是:房贷低是主要因素。

没错,下图是加拿大自1960年以来的5年期房贷情况。可以看到,在60年的历史中,加拿大的房贷利率有50年,房贷利率都是在5%以上的,到2010年降到3.84%

然而2010年到2020年的10年中,加拿大房贷利率一直下行,5年期固定利率房贷最低跌到过1.8%以下,然而,未来会是怎样呢?

普及一个基本概念,银行靠什么赚钱?息差(利息差)!简单说,靠贷款利息和存款利息的利息差赚钱。

2019年疫情开始,大量现金存款,然而由于疫情造成各个行业发展缓慢,从而造成银行大量存款空转,这可以解释疫情以来银行房贷利率持续走低的基本逻辑。

然而,2021年底随着疫情的逐渐结束,情况开始急转,仅从加拿大5年期政府债券(银行的工业融资)情况看,仅10月一个月,利率提高了接近1倍。目前各种信号都表示,加拿大的Prime Rate(基本利率)会比之前预期提前3-6个月(2022年中)加息。显而易见,明年(2022年)加息的次数、加息的力度以及加息的时间都会造成房贷利率的变化。

下图是房地产协会预计的未来房贷走势图:(目前估计到2022年年末房贷利率会达到3%,2023年年末达到4%)

如果您现在是浮动贷款(Variable),还需要关注一下加拿大央行的Overnight Rate(隔夜贷款利息),有可能在2022年通过6次加息,达到2%(增加1.75%)。

房贷的变化不仅表示还款的情况,另一个最大的影响将是房价。随着房贷的增加,加拿大的房价不断增长的趋势会减缓,正像之前说的,加拿大在过去60年中有50年贷款利率都在5%以上,因此即使达到4%的贷款利率,依旧不足以让房东破产,个人认为,房价在短期不会下降,仅仅是房价有可能在2022年以后不会在疯狂上涨。